olegs4erbinin

Некоторые явления, как тараканы в старой коммунальной квартире - их невозможно изжить. Только прихлопнешь у себя на столе, как они высовывают усы из-за соседского шкафа, протравишь все жилище - они снова пробираются с другого этажа через вытяжку.
Собственно, одним из таких явлений и является само коммунальное сосуществование, в большей части изжившее себя в крупных городах – коммуналки с невменяемыми старушками-соседками, хоть еще и остались, но, все-таки, перешли в категорию раритетов.
Однако, в сфере недвижимости коммунальная жизнь только набирает обороты. Я даже не касаюсь чисто жилого сектора – со всеми этими кооперативами, ТСЖ и некоммерческими партнерствами, в рамках которых добропорядочные граждане продолжают холить друг друга в лучших традициях кухонного оборота, я имею в виду коммерческую недвижимость. Офисные, торговые и смешанные комплексы, по воле провидения оказавшиеся в руках нескольких совладельцев, ставших соседями.

Чтобы хоть немного отойти от образа врага, который внедрен в наше сознание десятилетиями непростой бытовой обстановки в стране и закреплен в многочисленных поговорках вроде «Сосед спать не даёт: хорошо живёт», приведу значение слова «сосед» из толкового словаря: «Сосед м. соседка ж. соседи мн. соседа церк. соседка; также сусед, суседка; шабер, сябр; кто живет (сидит) близко кого, собств. бок-о-бок, подле, возле, межа с межей; в одном доме, стена об стену; кто поселился рядом; чьи земли стыкаются.»
Такими, надеюсь – добрыми, соседями в последние годы оказались многие собственники. Многие объекты, которые и не предполагалось изначально дробить, были проданы по частям, иногда даже не по строениям, а по этажам, в результате чего такие комплексы превратились в огромные коммунальные квартиры со всеми вытекающими из этого аналогиями и последствиями.

У каждого собственника, как и полагается, имеется своя «комната» - принадлежащие исключительно ему помещения, в которых он волен по собственному разумению обустраивать свою жизнь, тем не менее, с оглядкой на соседей – желательно, не нарушая правил социалис... коммунального общежития.
Но есть еще и яблоко раздора – «коридор, кухня и ванная с санузлом», то есть места общего пользования, такие как въезды на территорию, общие дороги, газоны, наружные инженерные коммуникации, различная общая инфраструктура, вестибюли, лестничные клетки, технические помещения, лифтовое хозяйство и центральные инженерные системы зданий. Всё это хозяйство требует ежедневного контроля, поддержания в работоспособном состоянии, периодического ремонта, уборки, охраны.
Вот здесь и появляется вопрос – кто всё это делает, и за какие деньги.

У Вас в помещениях жарко? Не работает розетка, пропала холодная вода, не срабатывает магнитный пропуск или постоянно срабатывает пожарная сигнализация? Кто выявит причину, кто ее устранит, кто и сколько за это заплатит? Ваш счет за коммунальные услуги почему-то удвоился, после того, как некто, от кого вы физически запитаны, выставил Вам счет с учетом своих, непонятно каких, расходов по содержанию сетей?
Если проблема в Вашем собственном хозяйстве, то решать так или иначе ее Вам. Если проблема в общем хозяйстве – то без четких правил, раз и навсегда установленных заранее, ответа на все эти вопросы не будет.
Поэтому, разумные собственники, в задачу которых не входит выудить в мутной воде рыбку покрупнее, изначально создают систему, которая позволит в дальнейшем избежать ненужных проблем. Практически это означает:
• разработку концепции и проектирование комплекса с учетом дальнейшего сосуществования на объекте нескольких собственников,
• разработку юридических документов, фиксирующих права и взаимные обязательства будущих собственников.

Проектирование с учетом такой специфики означает обеспечение в рамках единого объекта достаточной пространственной, технической, организационной и юридической автономности единиц, подлежащих дальнейшей реализации различным собственникам и определение четких границ общего имущества, подлежащего дальнейшему совместному управлению.
С пространственной точки зрения решаются вопросы адекватного размещения таких отдельных единиц и обеспечение к ним доступа; с технической – обеспечивается наличие необходимых индивидуальных коммуникаций, инженерных систем, систем учета коммунальных услуг; с организационной – наличие достаточной инфраструктуры.

Хочется отметить, что с юридической точки зрения наиболее эффективно оформление таких единиц в виде отдельных юридических лиц. Это позволяет изначально заложить костяк будущих отношений, которых должны будут придерживаться новые собственники, приобретая такие юридические лица.
Определяются такие правила заключаемым между этими юрлицами договором, в котором закрепляются все вопросы взаимоотношений, связанные с совместным использованием, эксплуатацией и обслуживанием находящихся в совместном управлении имуществом, со снабжением объекта коммунальными услугами, оплатой соответствующих расходов, взаиморасчетов и взаимных гарантий, в том числе – установление необходимых сервитутов.

С точки зрения взаимодействия между различными собственниками по вопросам совместного управления возможно реализовать несколько вариантов, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы, рассмотрение которых не входит в рамки данной заметки. Ограничимся их перечислением:
• один из собственников назначается ответственным за такое управление, или
• собственники создают отдельное юридическое лицо, которое наделяется полномочиями по управлению,
• собственники заключают с отдельной управляющей компанией совместный договор на управление.

Таким образом создается механизм, позволяющий функционировать комплексу как единому организму и избежать традиционных «кухонных» стычек.

К сожалению, в жизни, большинство распродаваемых по частям объектов не было изначально спроектировано с учетом данной специфики и задумываться о том, как жить дальше, приходится новым собственникам после того, как они обнаруживают, что приобрели комнату без каких бы то ни было прав на то, чтобы пройти по коридору, поставить свой столик на кухне, или воспользоваться санузлом.